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Grundsteuer – Was ist das?

Die Grundsteuer ist nicht nur in jedem Ort anders, letztlich trägt jeder Grundstückseigentümer eine ganz individuelle Steuerlast. Dabei ist die Grundsteuer eine objektbezogene Art von Vermögenssteuer, da hierbei das Eigentum, oder das Erbbaurecht an einem Grundstück, besteuert wird. Einmal im Jahr wird sie zum 01.01. festgelegt und dann quartalsweise jeweils zu einem Viertel fällig.

Änderung der Grundsteuer möglich

Am 27. Juni 2019 kam es im Bundestag zu einer Besprechung, inwiefern die Grundsteuer geändert wird. Das Verfassungsgericht muss bis Ende des Jahres eine endgültige Regelung der Grundsteuer erhalten. Alternativ würde die Grundsteuer ab 2020 wegfallen. Das wäre ein starker Verlust für die Kommunen, für die die Grundsteuer eine wichtige Einnahmequelle darstellt.

Verschiedene Modelle bevorzugt

Der Bundesfinanzminister Olaf Scholz bevorzugt für die Grundsteuer ein sogenanntes „wertabhängiges Modell“. Bei diesem Modell würde sich die Grundsteuer wie folgt berechnen:

  • Bodenwert
  • Immobilienalter
  • Mieteinnahmen

Für das Flächenmodell plädieren der Immobilienverband sowie viele Wohnungs- und Immobilienwirtschafts-Verbände. Hierbei würde die Grundstücksgröße darüber bestimmen, wie hoch die Grundsteuer ausfällt. Dass die Bodenwerte aus der Grundsteuer-Berechnung entfernt werden sollten, dafür stimmt der GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V.

So wird die Grundsteuer derzeit berechnet

Derzeit gibt es in Deutschland zwei Arten der Grundsteuer:  Variante A wird auf landwirtschaftlich genutzte Flächen erhoben, wohingegen Variante B für bebaute und bebaubare Grundstücke anfällt. Für die Berechnung der Grundsteuer B werden drei Faktoren herangezogen:

  • Einheitswert
  • Grundsteuermesszahl
  • Hebesatz

Der Einheitswert

Der Einheitswert wird vom zuständigen Finanzamt berechnet. Dabei müssen in Ostdeutschland die Grundstückswerte aus dem Jahr 1935 und in Westdeutschland die Grundstückswerte aus dem Jahr 1964 herangezogen werden. Am einfachsten ist die Ermittlung dabei für unbebaute Grundstücke. Hier wird einfach der Grundwert aus dem Jahr 1964 oder 1935 herangezogen und mit der Quadratmeterzahl des Grundstücks multipliziert.

Bei bebauten Grundstücken wird es etwas schwieriger. Hier haben die Finanzämter die Wahl zwischen nachfolgenden Berechnungsverfahren:

  • Das Ertragswertverfahren

Mit dem Ertragswertverfahren werden grundsätzlich Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen bewertet. Dabei werden die Jahresrohmieten, die ein Mieter in diesem Haus im Jahr 1935 oder 1964 hätte entrichten müssen, mit einem Vervielfältiger berechnet. Hierdurch soll wertmindernden und wertsteigernden Faktoren Rechnung getragen werden.

  • Das Sachwertverfahren

Beim Sachwertverfahren werden die Werte des Bodens, des Gebäudes und der Außenanlagen miteinander addiert. Der Wert des Gebäudes muss hierbei allerdings aus den durchschnittlichen Herstellungskosten der Jahre 1935 oder 1964, je nach Region, abgeleitet werden.

Für Mietwohngrundstücke und Einfamilienhäuser in den neuen Bundesländern, deren Wert aus dem Jahre 1935 sich nicht mehr ermitteln lässt, gibt es eine Ausnahmeregelung. Diese gestattet eine Berechnung, die sich an der tatsächlichen Wohn- und Nutzfläche einer Immobilie bemisst.

Die Grundsteuermesszahl

Diese ergibt sich aus der Grundstücksart und Höhe des Einheitswertes. Es gibt für die alten und neuen Bundesländer jeweils geltende Staffelungen, welche gesetzlich festgeschrieben sind, bei welchem Gebäudetyp und welchem Einheitswert welche Grundsteuermesszahl zu veranschlagen ist.

Der Hebesatz

Der Hebesatz wird von den jeweiligen Gemeinden selbst festgelegt. Die Grundsteuer stellt dabei eine der wichtigsten Einnahmequellen der meisten Kommunen dar.

Das kann sich auf die Höhe der Grundsteuer auswirken

Wichtig für die Berechnung der Grundsteuer ist letztlich der Wert einer Immobilie. Wenn dieser Wert verändert wird, beispielsweise durch einen Anbau oder einen großen Ausbau, kann das zu einem höheren Einheitswert führen. Das wiederum zieht eine höhere Grundsteuermesszahl und damit eine höhere Grundsteuerbelastung nach sich. Aber auch eine im Rat beschlossene Anhebung des Hebesatzes führt zu einer Erhöhung der Grundsteuer.

Zahlen nur Eigentümer Grundsteuer?

Grundsätzlich ja, wobei im Falle einer vermieteten Immobilie, die Grundsteuer im Rahmen der jährlichen Nebenkostenabrechnung auf die Mieter umgelegt wird.

Wie könnte es in Zukunft aussehen?

Der Bundesfinanzminister ist bemüht, eine bundeseinheitliche Regelung zu finden. Dennoch sollen die Bundesländer zusätzlich eine sogenannte Öffnungsklausel erhalten, mit der sich eigene Grundsteuergesetze erlassen lassen. Aus diesem Grund ist derzeit unklar, wie hoch die Steuer in den Bundesländern ausfallen wird, da die Hebesätze in den Kommunen selbst festgelegt werden können.

Über die ERA Deutschland GmbH

Die ERA – Electronic Realty Associates – wurde 1972 in den USA mit der Idee gegründet, lokale Marktkompetenz mit modernen Verkaufstechniken zu verbinden, um die Ergebnisse zu liefern, die Käufer und Verkäufer heute für einen erfolgreichen Kauf und Verkauf ihrer Immobilie benötigen. Die ERA Deutschland GmbH mit Hauptsitz in Frankfurt am Main schließt als Franchisegeber mit leistungsfähigen und leistungsbereiten rechtlich selbstständigen Immobilienmaklern Partnerverträge ab. Der Fokus liegt in der Vermittlung von Wohnimmobilien.

Im Jahr 2019 verfügt ERA über ein Netzwerk von mehr als 2.300 Büros weltweit. Mit über 1.100 Büros und rund 8.000 Immobilienberatern in Europa wie in Albanien, Belgien, Bulgarien, Deutschland, Frankreich, Kosovo, Luxemburg, Malta, Montenegro, Niederlande, Österreich, Portugal, Rumänien, Schweden, Schweiz, Tschechien, Türkei und Zypern, zählt die ERA zu einem der größten Maklerunternehmen in Europa.

 

Text: Diginauten Lengemann & Lengemann GbR / ERA Deutschland GmbH

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